繼5月9日住建部負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志之后，近日，住房城鄉建設部再次重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

5月19日官網發布進一步做好房地產市場調控工作的六點具體要求

從約談個別城市到全面要求，從“發聲”到“重申”，透露的政策含義極其豐富

從政策特點來看，這次提出的房地產調控工作要求其實就是上次約談重點城市所涉及到的內容，但從面上來看更廣，是對上次約談成果的具體化。基本上涉及房地產市場的各個環節，各個利益主體，從住房發展規劃（規劃）、住房和土地供應（供應）、個人和企業資金管控（資金）、市場監管和輿論引導（預期）、考核、問責地方政府調控成效（執行）。這五個方面基本上抓住了房地產市場的關鍵。

從政策影響來看，整體來看，這份“重申”字雖不多，但透露的政策含義極其豐富，每一點都非常重要，值得整個行業重視。特別地，近期房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭的部分城市，此次重申及后期政策的跟進對市場的影響將非常直接。

規劃、供應、資金都有了明確，房地產行業會怎么走？

規劃、供應、資金、預期引導、政府執行五個方面里，其中規劃、供應、資金三個方面抓住了房地產市場的關鍵，我們主要從這三個方面進行分析。

【原文：要求1】加快制定實施住房發展規劃。各城市要科學編制住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序。一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃，并報住房城鄉建設部備案后向社會公布實施。

【分析】其實，最近已經有部分一二線城市都已經公布了未來幾年的住房發展規劃，這意味著后期住房的供應將更具前瞻性，政府平衡供需的能力會進一步提高。有了住房發展的規劃，才能夠合理確定住房和用地供應規模、結構、時序。這里面有兩個方面會發生明顯改變。

第一個就是對土地供應的影響，也就是說，以后土地和住房的供應是按照住房發展規劃來的，不是根據市場熱度的高低、土地溢價水平、政府財政壓力等情況來確定。另外一方面，土地供應的規模將根據人口存量和增量的變化調節，人地掛鉤是未來的趨勢。

第二個就是對住房供給的影響，市場上有效供給的比例會提高，以往供需失衡的核心就是有效供給不足，中小戶型的供應明顯不足。

對企業來說，住房發展規劃引致的土地供應結構和時序的巨大變化將直接影響企業整體的拿地策略，應充分研究各個城市的住房發展規劃，調整土地拓展策略和產品開發策略。

【原文：要求2】抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價；提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報具體實施方案。

【分析】調整住房和用地供應結構是對實施住房發展規劃要求的回應。這一點要求有幾個關鍵詞和數字非常重要，這幾點基本上構成了未來幾年房地產市場供給側的格局。

關鍵詞1：有效供給。目前大城市仍然有大量的無房群體，首套房需求仍然較大，當這種需求集中釋放的時候就會造成供需失衡。所以以后政策的著力點不僅僅是在強調大供給了，更加側重有效供給。這也解釋了近期北京為什么擬將限房價地塊轉化為共有產權房。以后這個趨勢會更明顯，所以，還沒在所在城市購房的普通小剛需有福了。

對企業來說，政策鼓勵做剛需產品其實就是意味著中高端產品的限制是不會輕易放松的，以后就不要動不動就做高溢價產品，中高端產品的策略要變一變了。這也意味著，那些前期高價地塊占比較高的企業后期的產品開發將面臨巨大的壓力。

關鍵詞2：防止地價推漲房價。這點表態是非常重要的，這表明政府明顯看到了地價對房價確實存在聯動的影響，要穩定“面包”的價格還是要從源頭上的“面粉”進行有效管理，解鈴還須系鈴人。

關鍵詞3：供地主體多元化。北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，這些城市主要是一線和二線城市，主要還是為了有效盤活城市內部閑置的土地資源。集中在兩個方面，城市內部可以利用上的農村集體經營性建設用地和非房地產開發企業手里的土地。這兩部分的存量其實是非常大的。

對企業來說，在目前城鄉土地市場統籌發展的大背景下，要看到這種制度變遷帶來的結構性機遇。有關農村的土地改革將是未來幾年最大的制度紅利之一。而且，目前集體建設用地在獲取、融資、證券化方面都逐步打破，執行層面已有成熟的模式借鑒。

關鍵詞4：熱點城市住房用地占城市建設用地比例不低于25%。目前，大城市住宅用地占建設用地的比重偏低。從市場上不同業態產品的不同去化周期就可以看出，目前提高一線和大的二線城市住房用地占城市建設用地比例是非常迫切的，比例逐步提高是一個趨勢。

關鍵詞5：租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上。目前許多一線城市的租賃住房和共有產權住房用地占比均提高明顯，有的甚至達到60%，但此前只是局部城市，這一次由住建部從全國層面明確提出50%以上這條線，影響面是大大提高了。這里應該把握兩個要點，一是政府發展住房租賃的決心是有土地端支撐的，二是共有產權住房將在一二線城市遍地開花。

對企業來說，土地拓展將不再集中在開發銷售用地，自持性的租賃住房用地的獲得也將是規模提升的關鍵。此外，給其他企業代建長租公寓、給政府代建共有產權房也是不錯的選擇。

【原文：要求3】切實加強資金管控。要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

【分析】繼續嚴控個人購房加杠桿、企業購地加杠桿。未來兩到三年整個房地產行業的資金端將持續從緊，而且此前雖有政策執行不到位的問題將逐步解決。特別是近期對資金監管領域的持續升級會使政策不折不扣的落實，這個影響就會非常明顯。

對企業來說，要看到兩個變化帶來的影響，一個是融資渠道收緊對資金存在壓力的企業來說將大大影響其土儲的擴張，資金面好的企業是拿地窗口期，未來行業集中度也將進一步提升；另外一點就是客戶融資渠道的收緊導致買房的能力大大降低，企業銷售規模的提升將是非常有限的，如何依靠“總價優勢”取得銷售主動權應該重新被重視。

【原文：要求4－6】大力整頓規范市場秩序……嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等房地產企業和中介機構的違法違規行為。

加強輿論引導和預期管理。全面落實住房銷售合同網簽備案制度……嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房地產、散布虛假信息等行為。

進一步落實地方調控主體責任……完善對地方房地產調控工作的評價考核機制……對市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。

【分析】前面的三點主要是從規劃、供應、資金三個核心點影響整個行業的發展，后面這三點主要是結合短期的市場現狀進行秩序的規范和預期的引導，這種引導也包括對地方政府。地方政府面對考核和問責的壓力，不折不扣地實現調控目標當然是最好的選擇。